主导本轮地产拐点的有哪些因素 公积金利率成关键！决定实际房贷利率的是公积金利率而非宏观利率。市场可能更关注实际利率，忽略了公积金的重要性。政府工作报告再次提到“深化公积金制度改革”，各地相关政策加速实施。当前核心城市的公积金额度普遍占房屋贷款50%以上，这意味着实际房贷利率接近公积金利率（目前公积金利率为2.6%，商业贷款利率为3.06%）。预计未来几年公积金利率还将进一步下调，这将使实际贷款利率与租金回报率相近，有助于房价企稳。

上海房价的先行企稳有望传导至更多城市。市场可能只注意到上海成交放量和低总价段房价企稳的现象。但实际上，上海二手房挂牌量持续下降，4月初降至8.7万套，去化周期降至4个月，主要原因是卖方主动撤牌，社会库存自然见底。此外，二手房交易信心增强，置换活动启动，价格呈现自下而上企稳的趋势。参考海外经验，核心城市房价企稳后，更大范围的企稳通常会在未来1-2年内出现，而地产股的低点往往出现在核心城市率先企稳前夕或过程中。

人民币升值对楼市企稳有积极作用。市场可能忽视了人民币升值和企业结汇对楼市的影响。近年来中美利差拉大，汇率承压，但到2026年3月美元兑人民币平均价已升至6.9，创下2023年4月以来新高。汇率压力减轻有望为我国货币政策提供更多空间，包括降息的可能性。另外，出口屡创新高，预计2022年以来待结汇资金或超万亿元，结汇后有望拉动M1增速提高，给市场带来增量资金。根据历史经验，当M1同比增速走扩，M1M2剪刀差收窄并转正后的1-2个季度，房价有望上涨。

当前地产板块行情仍处于估值修复阶段，前文所述的市场忽略因素有望在未来逐步形成共识，现在可能是建仓的好时机。核心城市房价正逐步企稳，并有望传导至更多城市，因此当前地产股价底部或已出现，地产股价低、估值低、持仓低，行情一触即发。A股推荐滨江集团、新城控股、招商蛇口，建议关注我爱我家。港股推荐华润置地、绿城中国、建发国际集团，建议关注中国海外宏洋集团、中国金茂。